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十八大后的房地产市场发展趋势
发布时间：2026-04-03 05:30:18点击：0
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成本上涨压力与房价合理回归
在这方面我想首先着重说两个观点：
第一点，从这两年政府层面来看，今后政府肯定会发挥土地增值税的调节作用。因为政府想通过土地增值税一方面是增加税收，另外一方面想通过增值税的调节来引导房地产企业的合理性。因为房价越高土地增值税越高，需要权衡一下，这一点必须要跟大家讲清楚的。
第二点，土地成本、劳动力成本的增加这个趋势难以改变。尽管我们也在呼吁要房价回归，土地价格就要回归，但是客观上来说目前的情况下，土地是越来越少，随着土地成本的增加成本也就会增加。劳动力成本大家更加有目共睹，过去我们国家是劳动力的大国，劳动力是廉价的，今后随着人口红利的减少，特别是随着人口老龄化的加剧，劳动力的成本会越来越高。一方面是土地成本和劳动力成本的上升，另一方面中央政府不喜欢房价不断地上涨，当然更希望房价可以稳定。
一面是成本的上涨，一面是价格要求要合理，不是不要上涨，是不要过快上涨，最好是合理回归，在这样一个大的趋势下面，企业加强管理，特别是成本控制是一个必须要解决的问题。我为什么说这两个观点，就是把两个趋势跟大家讲一下，包括我在一系列的报告当中，我把这个作为一个很重要的内容，我一直提倡咱们的企业今后在经营管理上一定要坚持精细化的管理、品牌化的经营以及规范化的服务，只有通过这几手抓，才能引导我们的企业能够更加健康地发展，也才能引导我们这个行业更加健康地发展。
市场这一块讲市场趋势，我想主要是结合最近学习“十八大”的体会来说，讲这个问题以前，我想简单地讲今年房地产市场的调控政策，我觉得今年的房地产市场的调控最大的特点是，在国家经济增长速度放慢的情况下，国家没有放松对房地产的调控，我认为这是今年调控的最大特点。
市场朝着调控方向发展 整体偏冷
正因为这样，对我们房地产市场的发展仍然是朝着国家宏观调控的房地产的发展，房地产市场整体是偏冷的，主要是表现在四个方面：
第一个方面是不合理的需求继续得到了遏制，市场处于理性，房价处于稳定。
第二，房地产的开发投资的增幅虽然比前几年要小，1—10月份的时候全国完成的房地产开发投资是57629亿元，同比增长15.4%，比往年要好得多。但是GDP的增幅过去都是10%以上的增幅，到现在只有7.5%的增幅，用这个来衡量的话，应该说我们房地产的投资增速虽然是低了一点，但是还是属于一种比较理性的、正常的发展。个别地方土地住宅面积的减少，或者是住宅开发量的减少，这是要有所注意的。但是全国来说，总体上来讲，还是往正常的方向发展，像过去一样每年的增幅都是20—30%之间的增幅也是难以维持的。
第三，房地产的销售也是正常的。今年商品房销售的特点主要是两点：如果是按季度来说，是逐季上升的，如果是按月度来说，是逐月上升的。10月份的销售额是1亿302万平方米，这是超过了1亿，当然9月份也超过了1亿，这个月也超过了1亿。我们老是说“金九银十”不复存在，但是全国的销售还是比较正常的。1—10月份全国的商品房销售面积已经到了接近8743万平方米，同比下降1.1%，就全年的发展态势来看，我估计跟去年相比这个数字也是正常的。
第四，保障性安置房的推进的顺利，今年计划的保障房安居房的开工是700多万套，基本建成500万套，这项任务到现在已经完成，这是咱们国家这两年衡量房地产调控的最核心的指标，我觉得这几个指标说明咱们的市场朝着国家宏观调控的方向发展。
要注意的问题有三个：
第一个问题，可能少数城市房价上涨的压力还是比较大，4月份以来，不管怎么样，环比还是有小幅的上涨，全国是平稳的，但是部分城市4月份以来一直有小幅的上涨。第二个问题，一些地方的土地购置面积和房屋的开建面积同比下降比较大，这影响到明后两年的供应。第三个问题是保障型安居工程现在进入了竣工和分配的阶段，怎么样保证质量和公平合理的分配给老百姓，这是一个大的问题。当然不少的保障安居工程还建设在郊区，所以怎么样加强配套设施的建设使其发挥作用也是一个问题。
正因为如此，所以在1月12号国务院接待我们汇报的时候，1月17号国务院常务会议在研究整个国家经济的时候，对房地产提到了几点。第一点，要坚定不移地搞好房地产市场调控。
第二个问题，要继续推进保障性安居工程的建设，确保保障房公平分配到一手群众的手中。
第三个问题，加快普通商品住房的供应，有效增加普通商品房的供应。
下一轮房地产的走势
下面我想着重地讲一下我本人结合“十八大”报告的学习，同时结合1月12号我们在汇报时候家宝总理讲的一句话，和1月15号国务院常务会议上对下一步房地产工作的政策，我谈一下下一轮房地产的走势。我想谈五个方面的内容。
一、2020年以前仍然是我们国家房地产业发展的重要机遇，但是由于房地产市场的差异性很大，所以各地一定要以求真务实的态度来制定好住房的发展规划，引导市场的理性发展。
“十八大”报告指出，纵观国际国内大势，我国的发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期，我们要正确地判断重要战略的机遇期的内涵和条件的变化，全面把握机遇，沉着应对挑战。这讲了两方面的内容，然后说确保到2020年实现全面建设小康社会的宏伟目标。这里讲到了既是机遇期，同时我也要看到今后条件发生的变化，既要抓住机遇又要沉着应对。
这个问题在我们怎么来看？“十二五”时期仍然是我国家住房和房地产业发展的重要机遇期，这主要是得益于工业化、城镇化仍在快速发展，国民的收入稳步提高和消费结构不断升级，新增的住房需求和改善性需求持续增加，目前全国的城镇化率是52%左右，离70%左右还有十年多左右的发展时间。再加上非住宅地产的发展，也就是商业地产、旅游地产、行业特殊地产的发展，所以我国的住房与房地产业的发展确实是仍然很重要的发展。住建部前不久也印发了《全国城镇住房发展规划2010—2015年》，这个规划客观地说，我们协会早期就制定了提出来的方案，后来在部里制定过程当中我们也参与了论证，本人也参与了修改。根据这个规划，在“十二五”期间，全国城镇新建住房大约是7000万套，建筑的面积大约在51亿—55亿平方米，这比“十一五”期间新建住宅面积要大，一个大是整个城镇化的推进，另外一个是保障力度的加大，不管怎么样，城镇的建设量增大了。
二、要促进房地产业和城镇化的健康发展。
按照“十八大”的要求他提到了一点，一个是要改革增值税，提高人们在土地增值税中的分配体系，加快完善城乡发展一体化的机制，城乡要平等交换和公共事业设施的配套。要抓住城镇化使得房地产很好的发展，起码要把握好五点：
第一点要深刻地认识房地产业发展和城镇化发展的关系，时间关系我不想过多地说，但是我想念一下领导在一次保障安居住宅工作会议上的汇报。他说政府近几年大力实施保障型安居工程，其中50%是棚户区改造，并采取措施抑制房价不抬高，这是为了防止抬高城镇化的门槛，有利于调节社会分配，促进社会公平争议。城镇化是长期的历史任务，也是复杂的，当前中国发展不平衡的最大表现在于城乡差异，城市也存在着棚户区和困难户，农民工融入城市难的二元化结构，正是表现为城市最突出的差距，处理不好就会阻滞工业化、城镇化的进程。这是城镇化和房地产的关系，“十二五”把城镇化作为经济的一个抓手，但是二元化不解决，尤其是你城镇房价过高他会提高门槛，对于城市化也会有影响。
第二点要采取措施盘活各城镇旧村庄旧厂房的质量，增加有效的供给。
第三点是城市建设用地增加，怎么样和农村的建设用地减少，允许利用单位的自用土地、农村的集体用地，等来建设公共设施。
第四点要探索已经进程落户的农民工，怎么样将在农村的宅基地和房产作为一种资产流转，提高他们在城市购买和租赁住房的能力。这就是“十八大”报告里面讲的，就是要加快完善城乡进程化的体制和机制，促进城乡要素平等交换和公平原则。
第五点就是各地制定相应的发展规划。
三、分析机遇的同时，要注意市场条件的变化。
我们在把握房地产发展机遇的同时，也要客观地分析房地产业在发展当中的一些条件发生了变化，这是我一开始讲的，我们要分析机遇，同时要分析条件的变化。
现在的条件在各个方面的变化来说，我觉得有四个方面的变化是很显然的，第一个变化就是我们国家的宏观经济在国内外众多条件的影响下面已经由前十几年的连续的10%以上的高速增长转到了平稳的或者是较高的经济增长。像今年7.5%，这就是“十一五”的时期我们定的指标也就是7.5—8%多，这里面有众多的因素。
第一点，同时我们也要看到我们的城镇化在前十几年当中快速发展的同时，有两个问题也是很显然的，第一个问题是咱们土地的城镇化快于人口的城镇化，土地规模城市规模不断地扩张，当然好多的农民他实际上没有真正地融入到城镇化里面去。第二个问题就是在城市化的发展过程当中，咱们的规划和城镇的现代化已经不协调了，这是报告中特别强调的四个现代化要协调发展，尤其是表现在有些地方的城镇化过度地依赖土地财政，过度地依赖了房地产业的发展。也就是说房地产业的发展和工业的发展和相关产业的发展不协调，或者说跟实体经济的发展不协调，所以“十八大”报告专门提出来工业化、信息化、城镇化、农业现代化要协调发展，专门强调国家在推进经济结构调整当中要更加注重实体经济的发展。这个对我们房地产业的发展肯定是有影响的。
第二点，我们要看到经过十几年的快速发展以后，我们国家在资源、能源、环境条件方面发生了变化，另外我们的人口由过去红利的优势已经快速地转向人口的老龄化，这是经济发展的最基础的条件，也是跟我们房地产发展密切相关的条件，这些条件的变化我们房地产也必然要变化，这是不以人的意志为转移的。
第三点，我们的房地产业经过了十几年的快速发展以后，应该说居民的居住条件已经有了明显的改善。全国城镇的居民人均的住房面积已经由2005年的27.8平方米提高到了2011年的32.7平方米，今后房地产业特别是住房事业的发展更注重于住房条件的改善、品质的提升、保障的落实，而不是简单的数量的增加。
第四点，今后政府将更加强化住房的居住属性和改善保障民生的基本功能，对前几年投机炒房等行为肯定会继续采取措施和办法，我们前几年的快速发展跟投机炒作是有很大的关系的。
我觉得这四个方面是我们能够看到的明显的变化。介于各地城镇化水平的差性，和各地老百姓的居住条件的差异性很大。尽管城镇化是今后发展房地产的一个最大的抓手、最好的一个机遇，但是各地一定要以求真务实的态度，在认真调查研究的基础上，组织编制好住房的发展规划和计划，以引导市场的理性发展、居民的合理需求。在我10月11号跟国家发改委主任汇报的当中、12号给总理的汇报当中、15号给财政部的汇报当中，我一直比较低调，有一句话我认为说得还是有一点亮点，就是各地一定要把组织编制和实施《住房建设发展规划与计划》作为引导预期调控市场的重要手段，这句话是两层意思，因为以前的调控主要是房价的，我觉得以房价调控是必要的，在当前的情况下是必要的，但是调控作为政府来说他最重要的抓手就应该是组织编制和实施住房建设发展的规划与计划，通过规划和计划来引导和调控市场。因为规划和计划当中，总量平衡、规划合理，能够适应老百姓的需求。所以家宝总理在10月12号有一句话，今天的调控包括科学规划、市场规范、引导房价合理回归，都是为了促进房地产市场理性健康地发展。还有一句话是在10月17号国务院常务会议上说，我们要抓紧研究制定符合中国国情的系统配套的科学有效的、能够稳定预期的房地产市场政策调控。上层感觉到科学的制定非常重要，因为时间的关系我不能展开，建设的量大还是小，能不能建，企业通过市场也会明白。
四、正确处理政府与市场的关系，完善房地产调控体系。
“十八大”报告明确指出，深化改革是加快转变经济发展方式的专兼，经济形势改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，更加市场市场的规律，更好发挥调控的作用。“十八大”报告还指出，完善宏观调控体系，更加程度、更广的范围发挥资源中的资源配置中的基础性的作用，完善开放性的体系，推动经济更有效地、更加深入的、更可持续的发展。处理政府和市场的关系，进一步完善房地产市场的调控体系，是我们这个行业下一步深化改革的重要内容，也是完善调控政策体系的重要方面。
但我们同时必须要看到：
第一，2010年以来的调控，在抑制投机炒房、加强住房保障、遏制房价过快上涨，防止房价反弹等方面反向是正确的，成效也是显著的。这几个问题我觉得中央不管是怎么样还会延续，这也是我为什么刚才念的前不久在保障型安居会议上的讲话。
第二，随着改革的深化，下一步的调控方式和调控政策会进一步的调整，这就包括温家宝总理讲的，从产品来说，调控手段要逐步完善要更加尊重市场，要抓紧研究符合我国国情、系统高效、稳定可期的房地产市场调控方案。他会调的，但是调整是有一个步骤的。我觉得在当前的情况下，这个“当前”起码是今年或者是说在明年“两会”，控还是要仍然是坚定不移地搞好房地产市场的调控，包括严格实施差异化的信贷、税收政策和住房限购的措施，这一点是姜伟新部长在此前发布会上说的，调控政策目前还没有松动的迹象，如果有一些地方市场有所变动，政府是有可能会出台新的政策，这是一个重要的放民，我们一定要从一个大局来考虑。
五、持续转变经济发展方式，认真调整房地产业态的格局。
加快转变经济发展方式和调整经济结构，我们国家已经讲了多年了，在“十八大”的时候也进行了专门的强调。这个问题因为领导在多次的会议上都讲过，而且讲得很具体。我感觉到这个问题必须要引起咱们这个行业的重视，在转变经济发展方面，我们一定要按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求，加大推进的程度，大力发展环保型的项目，搞住宅的产业化水平和全装修的产品，努力提高住宅的安全性、耐久性能、舒适性能和环境性能，加强住宅工程质量的监管，全面实行住宅功能质量的长久，保证结构安全和实用功能的质量。为了保证企业持续健康地发展，企业还必须要坚持精细化的管理、品牌化的经营和专业化的投入，这样才能使企业不断地发展壮大。在结构调整方面：
第一，是要加快构建以政府为主提供基本保障，以市场为辅满足多层次需求的住房供应体系。“十八大”报告还指出，要牢牢把握战略基点，加快建立各大消费需求的长效机制，扩大国内的消费需求。在我们这个行业里面最可能取得国家支持的，就是怎么样支持可比性的改善住房需求，作为我们协会也经常提这一方面的建议。比如说一年里面买了新房再卖出去的房子，或者是一年里头卖出了房子买新房的，在住房上面有优惠。对于贷款已经还清，房产已经出示的，能不能按照购房人实际的购房套数来决定贷款买房。
第二，加大对保障型住房配套设施的建设的推进。保障型住房不少的项目建在郊区，我们一直希望政府能够加大对保障型住房配套设施的建设的推进，这一点上姜部长在新闻发布会上说了一句话，说政府从明年开始要加大对保障型住房配套设施的建设。我们还希望政府能够根据各地的情况，来拓宽解决保障型住房的办法，独立有条件的地方应该让城市的农民工能够将房产作为资产性的拥有，提高他们的购买和独立住房的能力。
第三，引导企业进入专业地产、旅游地产、产业园区地产和老年地产的开发、建设运营，以推动形成商品房体系和保障房体系相互连接，商品房市场、二手房市场、房屋租赁市场，住宅地产与非住宅地产相互协调的房地产市场的发展格局。对于老年地产这一块，在十大的报告里面有这么的一段话，就是要尽力解决“老有所养”的问题，要大力发展老年服务事业和产业的问题。所以我们觉得政府也要高度地关注对着力于改善老年人的居家养老的条件和社区养老的环境，以居家为基础、社区为依托，将养老公共设施纳入住区居住小区的规划，全面推行“社老工程”的规范，包括改造新建小区老龄设施的配套标准，包括家里有需求的老年人加快无障碍社区的建设，帮助老年人出行和参与社会生活。引导企业开创老年宜居的产品，鼓励家庭成员和老年人共同生活和居住，鼓励社会的力量参与老年社区和机构养老的开发建设与运营。这一块的内容在我们部的“十二五”规划里面也有部署。
第四，大力推进生态文明建设，努力建设宜居城市和宜居建筑。大力推进生态文明建设是“十八大”报告的一大亮点，这既是贯彻建设资源集约型和环境保护性的基本国策的需要，也是市民民心的所在。报告强调的坚持生态优先、保护优先、自然恢复为主的方针，以及推进绿色发展、循环发展、低碳发展，控制开发强度调整空间结构、促进生产空间、生活空间宜居适度，生态空间山清水秀的要求，这也我们今后房地产开发当中必须遵循的主导思想，我们必须认真贯彻，努力建设宜居城市和宜居社区，把城市建设得更加美好。这里有一个重要的事情，就是怎么样进行住区的合理布局和品质提升，来优化住区的空间土地结构，完善配套设施的建设。今后在新建的大型的产业园区当中，要尽量促进注重工作和居住的地方平衡，而且积极稳妥地推进城市既有住区的更新，这里还包括的有条件的可以适当地加宽加高，要通过对住区的合理布局，旧城的合理改造，来控制开发的强度，调整空间结构，增加绿地的供应，努力建设宜居城市和宜居社区，这个我看北京市代表在会议期间也有发言，他提到了怎么样增高，以及怎么样增加城市的绿地空间，就是小区的绿地空间，还有大家议论比较多的就是怎么样把居住小区和城市的大交通衔接起来，达到出行的便捷，这些活动也是我们将来在住宅开发中需要注意的。
第五，既要创新金融产品，又要防范房地产过热的发展。“十八大”报告强调，要深化经营体制改革、完善经营监管、推进经营创新、维持稳定，这与我们房地产行业的发展关系相当大。因为房地产行业是资金密集型的行业，与金融的关系非常密，房地产行业的发展离不开金融行业的支持和金融产品的创新。房地产行业的金融资产依赖性非常明显，住房他既有消费者的属性又有投资属性，所以我自己这么认为，我们一方面一定要来遏制投机炒房的这种行为，同时又要引导居民将以往的炒房行为，能够引导到老百姓把自己的闲散资金引导到开发投资环境当中去，并控制合理的投资收益水平，如果投资的回报率控制在当年的GDP增幅高于2—3%，这既有利于拓宽房地产的融资渠道，也可缓解大量的民间资本不断积聚的投资压力。之外我们还有开展资产信贷化的试点，希望政府能够加大对信誉好开发者进行信贷的支持，希望完善公积金的使用效率和安全，确保资金的使用安全，同时支持公积金用于解决中低收入家庭的购房需求。