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2012 年政策回顾

发布时间：2026-04-03 05:30:18点击：0

        1、中央坚持继续调控大方向，提供适度松动空间 
        回顾 2012 年 1 月-11 月份的相关政策，相比 2011 年，政策有所松动。 中央政策在坚持继续调控大方向的前提下，以“支持刚需”为核心，为市场提供了松动的空间。相关政策如下： 
        （1）巩固房地产调控成果，坚持调控不动摇 
        1.限购，抑制投资投机需求。 
        2.土地供应。国土资源部多次强调要做好保障房和普通商品房用地供应，对闲置土地进行 处罚。 
        3.房产税。发改委、财政部、税务局、住建部等均指出将适时扩大房产税试点范围。 
        4.保障房。1-10 月份，国务院、发改委、住建部、财政部及其他部委和部门领导多番强调 要积极推进保障性安居工程建设，在土地供应、财政补贴和银行信贷等方面给予支持，并确 保保障性住房合理分配。 
        5.加强信息系统建设。1 月，住建部指出，要加快推进个人住房信息系统建设；5 月，国务院办公厅印发《2012 年政府信息公开重点工作安排的通知》，推进保障性住房信息公开；以上政策中，执行最为彻底和严格的是限购政策。7 月，国务院派出 8 个督查组，对 16 个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。督查结果显示大多数地区严格执行了中央政策。但在土地供应、房产税、保障房的政策执行方面，由于地方政府自身利益的牵涉、财政方面的局限或政策本身存在执行障碍等原因，进展情况并不是很理想。 
        （2）支持刚需 
        2 月份，央行金融市场工作座谈会指出，将继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保 障性安居工程建设，并首次提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。 
        3 月份，七部委联合《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告，要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给。同月，四大行召开座谈会研究全面贯彻落实差别化住房信贷政策，对首次购房者实施利率优惠。自此，中央层面的刚 需支持政策得到了全面落实。 
        （3）继续推进城镇化 
        “十八大”的顺利召开确立了继续推进城镇化的战略方针。之后，习近平、李克强、陈锡文等国家领导人也多次在不同场合强调将继续推进城镇化。2012 年 12 月 4 日召开的中央政治局会议再次强调“要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化”。城镇化的继续推进将为房地产中长期的持续发展提供人口支撑。 
         以上政策中，公积金贷款松动和利率优惠大大吸引了刚需，尤其是 6 月和 7 月两次降息 后，刚需入市的速度明显加快，为市场提供了巨大的支持。 
整体而言，地方政府政策以松动为主，从严为辅。 
       （二）市场表现：行业发展回归理性，市场分化现象明显 
         1、销售在相对宽松的货币环境下和刚需支持政策下整体回暖 
        从图 1 商品房销售数据看，销售额累计同比处于上升趋势，自 2012 年 8 月份反正。销 售面积的同比数据也处于恢复之中。从图  2  百城价格指数的走势看，百城价格环比数据自 2012 年  6 月恢复重新增长。综合来看，自 3 月份刚需支持政策逐渐落实后，刚性需求得到 释放，为市场提供了有力支撑。 
         2、现金流压力暂得缓解，未来资金瓶颈仍不可忽视 
         根据 2011 年数据，房地产资金来源中，企事业单位自有资金占比 20.64%，国内贷款占 比 15.24%，以定金和预售款为主的其他资金占比最大，为 43%，各项应付款占比 13.9%（其 中工程款占比一半左右）。以上四大资金来源占总资金来源的比例在 90%以上，各项资金来 源的走势基本能够反映房地产开发企业的现金流情况。 
         通过对历史数据的观察，研究发现，当市场处于繁荣期时，由于销售比较通畅，以 销售回款为主的其他资金来源增长相对迅速，资金压力相对较小，各项应付款增速回落。在 市场低迷期，由于销售受阻，其他资金来源迅速下降，现金流压力较大，对工程垫资和原材 料赊购的需求上升，各项应付款项增速较高。图3 数据显示，2012 年 3 月份以来，随着市场销售的好转，以销售回款为主的其他资金来源累计同比数据持续上升，国内贷款也有所恢复，而工程款等其他应付款的累计同比出现回落，以上数据说明开发商的现金流压力暂时得到了缓解。 
         然而，通过对企业资产负债数据的观察，房地产开发企业未来的资金瓶颈仍不可小觑。图 4 为 A 股上市房企 1995 年至 2012 年 3 季度的资产负债率和剔除预收账款后的资产负债率。数据显示，房地产开发企业资产负债率达到历史新高后仍然处于上升趋势，虽然剔除预收账款后的资产负债率表现得相对平稳，但这并不意味着房地产开发企业已经摆脱了资金的困境。过去 10 年，房地产开发企业通过滚动开发模式获得了丰厚的利润。预售资金不仅是现有项目后续建设的主要资金来源，而且也是企业扩张的重要资金来源。这一模式是在行业高速发展的背景下得以生存的，行业增速一旦下降，滚动资金就会产生问题，甚至断裂，这一风险在金融危机的 2008 年和调控最为严格的 2011 年下半年表现得尤为突出。 
         自2012 年 3 月，开发商通过降价跑量快速回流了现金，在一定程度上保证了现有项目 后续开发建设的资金需求。但是，行业的减速意味着预售资金难以再为企业扩张提供资金支 持。高企的资产负债率意味着企业外部融资的规模受到了很大的限制，企业的扩张举步维艰， 一旦市场发生不利变动，窘迫的现金流压力随时都可能卷土重来。
                   图 3 房地产开发各资金来源累计同比                     图 4    A 股上市房企资产负债率