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2013 年中国房地产行情走势分析报告

发布时间：2026-04-03 05:30:18点击：0

                                                                 宜居中国指数研究院
        1、2012 年政策方面，中央政府一方面坚持巩固房地产调控成果，坚持调控不动摇，另一方 面，以“支持刚需”为核心，为市场提供了松动的空间。在中央政策留有余地的背景下，地 方政府积极探索，以在中央政策允许的范围内尽可能降低房地产调控对当地经济和财政收入的冲击。 
        2、在刚需支撑下，2012 年商品房销售整体回暖，1 月-11 月销售额和销售面积已超过去年 同期，价格止跌回升，开发商的现金流压力已暂得缓解。由于调控政策的退出尚无时间表，资金瓶颈未来仍是困扰房地产开发企业的因素之一，土地市场量跌价挺，目前房地产开发投资虽有趋稳的迹象，但从土地购置和新开工数据看，市场信心仍然不足，在扩大投资方面十分谨慎。 
        3、在整体趋势基本相同的情况下，市场也展现了一定的分化，表现在两个方面：一是不同 级别的城市之间的分化，二是大小开发商之间的分化。在城市分化方面，二线城市表现明显 好于其它市场。在企业分化方面，大型龙头企业在调控中展现了较强的抗风险能力和应变能力。 
        4、综合分析房地产对经济增长、消费扩张、金融系统的稳定性、地方财政和城镇化继续推 进的影响，研究认为，短期政策目标应该是保持房地产价格的稳定，并维持房地产投资 一定的增速。中长期的政策目标应该是控制房地产价格的增长幅度，维持合理的房地产投资 量，以满足城镇化过程城市新增人口的需求和现有城镇居民的改善需求。 
        5、政策选择方面，研究认为，在有效的对冲政策出台前，“限购”不会取消，刚需支持 政策会得以延续。政府将致力于建立调控的长效机制，但难度较大，并需要较长的时间推进 和落实，短期还是需要依赖现有政策维持房地产市场的稳定。 
        6、2012 年的销售数据显示，刚需对市场的支撑力度还是比较大的。如果 2013 年维持现有 政策，研究预计，价格不会有太大波动，投资仍有下滑的可能。土地市场被政府垄断并面临供给成本上升的压力，决定了企业很难有抄底机会，在调控长期化的趋势下，企业销售净利率面临着进一步下滑的挑战，为了保持以往的盈利水平，很多企业转向了高周转的策略。在区域和企业动态方面，二线城市依然是投资的重点，行业进一步集中的趋势是比较明显的。 
        7、基于行业未来发展趋势的分析，在投资策略方面，研究建议降低住宅房地产实物资 产投资，谨慎选择交易对手，建议投资人降低收益预期，投资以稳健为主。 

        截至 2012 年 11 月份，房地产调控已经持续了近 3 年的时间，调控的力度和持续时间均 大大超过了以往调控，也因此超过了市场的预期。这期间，市场越躁动，政策越坚决。市场 对政策持续性的态度，从最初的怀疑到最终接受,从最初的观望到最终的顺势而为。此次调 控之所以不同于以往，关键在于本轮调控是在经济转型和结构调整的大背景下发生的，投资 拉动的经济增长模式需要逐渐被弱化，产业优化则被放到了优先位置。 
        中国经济的转型和结构调整决定了中国经济未来 5-10 年的发展能否顺利进行。根据“十八大精神”，要推进经济结构战略性调整，以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。要牢牢把握扩大内需这一战略基点，加快建立扩大消费需求长效机制，释放居民消费潜力，保持投资合理增长，扩大国内市场规模。这意味着前期经济结构调整的战略性方向将得以延续。 
        中国经济未来的发展模式将主导着中国房地产行业政策调控的方向，也会对房地产中长 期的发展起到至关重要的影响。在经济结构调整政策得以延续的背景下，我国房地产业将面 临着怎样的发展环境，未来的发展趋势如何？宜居研究将基于目前的市场现状，结合未来的 政策方向做出分析。 
        本报告分为三部分。第一部分对目前的市场状况做出分析，第二部分基于房地产对经济 增长、消费扩张、金融系统、地方财政和城镇化继续推进的影响，梳理未来的房地产调控目 标，第三部分对 2013 年的房地产行情走势做出判断。